Hipoteca é uma garantia real extrajudicial e incide sobre bens imóveis ou equiparados que pertençam ao devedor ou a terceiros.
Alguns exemplos de bens que podem ser dados em hipoteca são habitações, navios e aeronaves.
É Direito Real de Garantia sobre bem imóvel e móveis infungíveis, que dispensando a tradição, mantém o devedor na posse do bem, exigindo-se tão somente a solenidade do registro, e não a tradição.
A hipoteca, necessariamente, não implica tradição haja vista que sua pretensão é a de que o bem permaneça na posse do devedor para que este possa retirar os frutos da coisa e pagar a dívida. Deste modo, este instituto não impede o real aproveitamento da coisa. Ou seja, o devedor continua exercendo todos os seus direitos de proprietário, retirando todas as utilidades do bem, exercendo todos os poderes da propriedade, todas as vantagens, sejam elas: uso, disposição, fruição etc.
Destarte, o devedor hipotecário pode até alienar a coisa, dar em garantia novamente, pois é nula a cláusula que impede a livre disposição desse bem hipotecado.
A venda não atinge a garantia, dado o princípio da sequela, inerente ao instituto, ou seja, mesmo que o imóvel hipotecado seja vendido, a hipoteca continua, por isso se diz que é acessório pois acompanha o bem principal e só se extingue de acordo com as regras instituídas no art 1.499 do Código Civil.
A hipoteca necessita da outorga uxória ou marital entre pessoas casadas, com exceção no regime de separação total de bens
Ao contrário de grande parte dos países, no Brasil a utilização da hipoteca tem perdido espaço, especialmente para a alienação fiduciária.
A prática deve-se ao fato de que o credor hipotecário é preterido pelos créditos trabalhista, tributário e, mais recentemente, com a edição da Súmula 478, STJ, pelos condominiais. O que na prática retira muito de sua garantia. A execução extrajudicial da hipoteca, prevista para as entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, também encontra muitas contestações a respeito de sua constitucionalidade.
Dessa forma, a garantia cada vez mais difundida nos financiamentos imobiliários é a alienação fiduciária em garantia, onde o devedor transfere a propriedade para o credor como garantia da dívida, ainda que semelhantemente à hipoteca, mantenha a posse do bem.
A vantagem fica evidente porque, em caso de inadimplemento, o credor pode consolidar a propriedade em seu nome, não existindo mais preferências ao crédito trabalhista ou tributário, uma vez que o bem já não é mais de propriedade do devedor desde o início do financiamento.
O procedimento extrajudicial para a consolidação da propriedade, por outro lado, tende a sofrer menos questionamentos, uma vez que o credor não está tomando bens do devedor sem uma ação judicial, mas apenas consolidando o que já era seu.